Не секрет, что рынок недвижимости в Польше становится все более и более интересным как для инвесторов, так и для многих обычных граждан (в том числе и для нас иностранцев живущих и работающих в Польше).
В связи с этим, я решила запустить цикл статей на тему недвижимости для украинцев и других иностранцев в Польше. Первую статью я решила написать на тему аренды иностранцами недвижимости в Польше. Неоднократно проводимые мной консультации приводили к тому, что мои клиенты впервые слышали от меня о тех или иных положениях подписанного ими договора аренды или же о правовых последствиях того или иного параграфа договора.
И так. На что же следует обратить внимание при подписании договора аренды.
Первое, срок действия договора. Если вы имеете срочный договор аренды, то есть подписанные на определенный срок, то Вы по общему правилу, не имеете права его расторгнуть в одностороннем порядке. То есть, если заключили на год и выехали через пол года, то это ваша проблема и вы должны платить за аренду до конца срока найма (то есть оставшиеся пол года). Конечно можно расторгнуть договор по согласию сторон. Но, вот беда, почему-то собственники недвижимости зачастую такого согласия не дают. Или же можно предусмотреть право арендатора расторгнуть срочный договор, но тогда нужно четко пропасть в каких именно случаях это можно сделать (например, если собственник недвижимости не проведет ремонт поломавшейся бытовой техники). Можно расторгнуть также такой договор если жилье непригодно для жизни, например, плесень. НО! Тут собственники зачастую не хотят признать факт нарушения ими прав арендатора и арендатору нужно идти в суд. Долго и дорого доказывать всем, что имел право выехать досрочно и имеет право не платить за остальные месяцы.
Если подписывается бессрочный договор (не имеет срока действия), то расторгнуть его имеет право как арендатор, так арендодатель. Для этого нужно уведомить другую (обязательно в письменном виде на почтовый адрес стороны) сторону о расторжении договора. Такое право может быть прописано в договоре, а может и нет, оно гарантировано законом. Договор прекращается с последним днем месяца. Например, стороны согласовали месяц на уведомление о расторжении договора. Арендатор хочет его расторгнуть и 1.08 отправляет письмо, тогда договор прекращается 30 сентября. Так как месяц на расторжение считается с 1 числа следующего месяца. То есть арендатор платит за август и за сентябрь.
Второе, аренда на основании так называемого «najm okazjonalny». Такой договор обеспечивает прав арендодателя и заключается в том, что арендатор дает другой адрес как адрес который использует исполнительная служба для выселения его из арендованной ним квартиры, если он не будет платить. И арендатор обязуется подчиниться этим плоениям о выселении на основании ст. 777 ЦПК РП. Так что прав арендатора такой договор не защищает.
Третье, оплата всех коммунальных услуг. Обычно обязанностью арендатора является оплата всех коммунальных услуг. Важно помнить, что счета приходят с опозданием. По этому, вы можете выехать, а счета вам придут через месяц от хозяина квартиры.
Четвертое, (самое спорно) Залог (кауция). Нередки ситуации когда арендодатель не возвращает залог ссылая на вред причинённый его имуществу. По этому тут важно, иметь полное подтверждения, что вы выезжая из квартиры оставили все имущество в целости и сохранности (а по крайней мери, в том же состоянии, которое было при вселении). Можно, например, сделать фото или видео квартиры в день выезда. Следы износа вещей должны носить натуральный характер, например, потертости и т.д., но не следы повреждения, например, отломанная ручка от дверей и т.д.
Важно, подписывая договор аренды помнить основное, что все что написано в договоре нужно исполнять. По этому вы имеете право прочесть договор перед его подписанием, внести в него правки если не согласны с каким-то пунктом или отказаться его подписывать. Если же какие-то положения вызывают сомнения, то лучше всего проконсультироваться с адвокатом.
По всем вопросам связанным с предоставлением услуг прошу писать на электронный адрес — iryna.myzyna@kacprzak.pl
С уважением и наилучшими пожеланиями
Украинский адвокат вписанный
в Реестр иностранных юристов в Польше
Ирина Мизина